L’acquisition d’un bien immobilier aux États-Unis suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs étrangers, surtout concernant les exigences en matière de visa ou de statut d’immigration. Néanmoins, la réponse n’est pas aussi complexe qu’elle paraît. Les États-Unis conservent une politique relativement ouverte envers l’investissement immobilier étranger, mais certaines réglementations particulières doivent être respectées selon le type d’acquisition et le profil de l’acquéreur. Cette politique d’ouverture s’explique par l’importance économique que revêtent les investissements étrangers dans le secteur immobilier américain. Vous devez cependant connaître les nuances réglementaires qui varient selon votre statut d’immigration, votre pays d’origine et le type de propriété visée.
La réglementation fédérale américaine sur la propriété immobilière pour les non-résidents
Au niveau fédéral, aucune loi n’interdit explicitement aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers résidentiels aux États-Unis. Cette liberté est l’une des bases du système économique américain, encourageant les investissements internationaux. Toutefois, plusieurs textes législatifs encadrent ces acquisitions, notamment sur le plan fiscal et en matière de sécurité nationale.
Le FIRPTA et ses implications fiscales
Le FIRPTA (Foreign investment in real property tax act) est l’une des réglementations les plus importantes pour les investisseurs étrangers. Cette loi impose une retenue à la source de 15% sur le produit de la vente d’un bien immobilier américain par un non-résident. Cette disposition vise à garantir le recouvrement des impôts sur les plus-values réalisées par les vendeurs étrangers. Cependant, certaines exemptions existent. Si le prix de vente ne dépasse pas 300 000 dollars et que l’acquéreur utilise le bien comme résidence principale pendant au moins 50% du temps sur une période de deux ans, la retenue FIRPTA peut être évitée.
L’AFIDA pour les terres agricoles
L’AFIDA (Agricultural foreign investment disclosure act) s’applique spécialement aux acquisitions de terres agricoles par des étrangers. Cette loi exige une déclaration auprès du Département de l’Agriculture américain dans les 90 jours suivant l’acquisition d’une propriété agricole de plus d’un acre. Cette réglementation reflète la sensibilité particulière des États-Unis concernant la propriété foncière agricole par des entités étrangères. Plusieurs États ont récemment renforcé leurs propres restrictions dans ce domaine, surtout vis-à-vis des investisseurs de certains pays considérés comme sensibles.
Le CFIUS et les transactions sensibles
Le CFIUS (Committee on foreign investment in the United States) est un comité inter-agences chargé d’examiner certains investissements étrangers pouvant comporter un risque pour la sécurité nationale américaine. Dans la grande majorité des cas d’achat d’un appartement ou d’une maison individuelle, le CFIUS ne sera jamais impliqué. En revanche, il peut intervenir lorsque l’investissement concerne des actifs proches de bases militaires, d’infrastructures sensibles ou des participations dans certaines sociétés.
Les restrictions par État
Si le droit fédéral est globalement favorable à l’immobilier aux Etats Unis pour les étrangers, certains États encadrent plus sévèrement l’accès à la propriété dans des secteurs particuliers. Ainsi, la Floride est très ouverte à l’investissement résidentiel international, mais elle applique avec rigueur les règles de divulgation en matière de zones protégées. Au Texas, la capacité de certains ressortissants étrangers à acquérir des terres à proximité d’infrastructures énergétiques ou militaires est limitée. La Californie, elle, applique une fiscalité locale spéciale et une réglementation rigoureuse des locations de courte durée.
Les statuts d’immigration autorisés pour l’acquisition immobilière résidentielle
Aux États-Unis, le droit de propriété est dissocié du droit au séjour. En d’autres termes, vous pouvez acheter une maison aux États-Unis sans visa de travail ni green card. Cependant, votre statut d’immigration va déterminer combien de temps vous pouvez rester dans ce logement, si vous pouvez y travailler et quelles seront vos obligations fiscales.
Le visa B-1/B-2 et les limitations temporelles d’achat
Le visa B-1/B-2 (affaires / tourisme) ou le programme d’exemption de visa avec demande d’autorisation ESTA permet à de nombreux Français de séjourner temporairement aux États-Unis. Avec ce statut, vous avez parfaitement le droit d’acquérir un bien immobilier résidentiel, pour un usage de résidence secondaire comme pour un investissement locatif. En revanche, sous ESTA, votre séjour est limité à 90 jours consécutifs. Avec un visa B-1/B-2 classique, la durée maximale de séjour est en général de 6 mois par an. Vous ne pouvez pas non plus travailler aux États-Unis, même pour une société américaine.
Le visa E-2 investisseur et la green card EB-5 par investissement immobilier
Le visa E-2 investisseur permet d’exploiter une entreprise active aux États-Unis et d’y travailler légalement. Il peut inclure un volet immobilier, mais l’acquisition d’une maison à usage personnel ou locatif passif ne suffit pas à l’obtenir. L’investissement doit générer une activité économique et des emplois. Le programme EB-5, quant à lui, ouvre la voie à la green card par investissement. Il exige un apport très important et la création d’au moins 10 emplois à temps plein pour des travailleurs américains. L’immobilier peut faire partie du projet, mais là encore, le fait d’acheter une résidence n’est pas suffisant.
Le visa L-1 transfert d’entreprise
Le visa L-1 s’adresse aux cadres et dirigeants transférés d’une filiale étrangère vers une entité américaine du même groupe. Le titulaire d’un L-1 peut, bien entendu, acheter une résidence principale ou secondaire aux États-Unis. Le droit d’achat n’est pas limité, mais votre droit de rester dans le pays est conditionné à la durée de validité du visa et à la poursuite de votre emploi.
Le statut de résident fiscal ou de résident légal permanent
Vous pouvez devenir résident fiscal américain si vous passez un certain nombre de jours par an sur le sol américain, même sans posséder de green card. Dans ce cas, vous serez imposé comme un résident sur vos revenus mondiaux. À l’inverse, la green card fait de vous un résident permanent sur le plan migratoire, avec le droit de vivre et de travailler aux États-Unis, mais elle implique également des obligations fiscales étendues.
Les procédures d’acquisition sans visa : l’ITIN
Bonne nouvelle pour les investisseurs étrangers : il n’est pas nécessaire de disposer d’un visa pour acheter un bien immobilier, mais il est fortement recommandé d’obtenir un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Ce numéro est l’équivalent d’un numéro fiscal pour les personnes qui ne sont pas éligibles à un numéro de sécurité sociale américain, comme c’est le cas de la plupart des non-résidents.
L’ITIN vous permet de déclarer vos revenus locatifs, de payer vos impôts aux États-Unis, d’ouvrir plus facilement un compte bancaire ou encore de figurer correctement dans les documents de clôture lors de l’achat ou de la revente. Sans ce numéro, de nombreuses démarches administratives deviennent plus lourdes, voire impossibles.
Les implications fiscales particulières selon le profil de l’acquéreur étranger
Le régime fiscal applicable à votre investissement immobilier dépendra à la fois de votre statut de non-résident ou de résident fiscal, de la structure juridique utilisée et de l’usage du bien. Connaître ces paramètres dès le départ vous évitera des surprises coûteuses au moment de la revente ou de la transmission.
Retenue à la source de 15% sur les gains en capital FIRPTA
Comme évoqué plus haut, la loi FIRPTA impose en principe une retenue à la source de 15% sur le prix de vente brut d’un bien immobilier américain lorsqu’il est cédé par un étranger non-résident. Il ne s’agit pas d’un impôt définitif, mais d’un acompte destiné à garantir le paiement de l’impôt sur les plus-values. Après la vente, vous devrez déposer une déclaration fiscale pour déterminer l’impôt réellement dû et, le cas échéant, obtenir un remboursement partiel.
La déclaration Form 3520 pour les trusts étrangers
Beaucoup d’investisseurs internationaux détiennent leur patrimoine via des trusts ou structures comparables créés dans leur pays d’origine. Si un tel trust acquiert ou détient un bien immobilier américain, des obligations déclaratives spéciales s’appliquent, en particulier via le Form 3520. Ce formulaire vise à assurer la transparence sur les transferts d’actifs entre le trust étranger et des personnes américaines ou des actifs américains.
L’estate tax et la succession pour les non-résidents
L’un des aspects les plus sensibles pour les non-résidents est l’estate tax, c’est-à-dire l’impôt fédéral sur les successions. Contrairement aux citoyens et résidents américains, qui bénéficient d’une franchise très élevée, les non-résidents n’ont qu’une exemption d’environ 60 000 dollars sur leurs actifs situés aux États-Unis, dont l’immobilier. Au-dessus de ce montant, le taux marginal peut atteindre 40% sur la valeur nette du bien transmis.
Les traités de double imposition bilatéraux France-États-Unis
Pour les résidents fiscaux français, la convention fiscale franco-américaine vise à éviter la double imposition sur les revenus et les plus-values, y compris ceux issus de l’immobilier. En pratique, les impôts payés aux États-Unis sur vos loyers ou sur vos plus-values immobilières peuvent souvent être imputés sur l’impôt français dû sur ces mêmes revenus, dans la limite de certaines règles. Vous devrez cependant mentionner vos biens et vos revenus étrangers dans votre déclaration fiscale française.
Les structures juridiques optimales : LLC Delaware et Nevada corporation
Beaucoup d’investisseurs étrangers se demandent s’il est préférable d’acheter en nom propre ou via une structure telle qu’une LLC ou une corporation, comme une « Nevada Corp » ou une société du Delaware. La réponse dépend de la taille de l’investissement, de l’objectif, du niveau de confidentialité souhaité, du pays de résidence et du projet successoral. Une LLC à associé unique est souvent préférée pour sa flexibilité et sa transparence fiscale.
Les États comme le Delaware ou le Nevada sont réputés pour leur droit des sociétés favorable et la protection de la confidentialité des actionnaires. Toutefois, vous n’échappez pas automatiquement aux lois fiscales de l’État où se situe réellement votre propriété. Si votre bien est en Floride, c’est la fiscalité de cet État qui s’appliquera, même si la société est enregistrée ailleurs. Il est donc indispensable d’analyser de manière globale votre structure d’acquisition.
Le financement hypothécaire pour les acquéreurs étrangers sans statut de résident
Enfin, se pose la question du financement. Il est possible d’obtenir un prêt immobilier aux États-Unis sans être résident ni détenteur d’un visa longue durée, mais avec des conditions particulières. De nombreuses banques américaines ou prêteurs spécialisés proposent des foreign national loans, conçus pour les non-résidents. Vous devrez généralement apporter entre 30% et 50% du prix d’achat en fonds propres, avec des taux parfois légèrement supérieurs à ceux des résidents.
Les établissements prêteurs exigent souvent des relevés bancaires internationaux, des justificatifs de revenus dans votre pays d’origine, voire des lettres de référence de votre banque française. Certains investisseurs choisissent d’acheter comptant, puis de refinancer par la suite une fois qu’ils ont construit un historique de crédit américain. Pour transférer vos fonds au meilleur coût, certain biais de type comptes multi-devises peuvent être pertinents, en complément ou en alternative aux virements bancaires traditionnels.